Droit de l'Immobilier

Le bail d'habitation est un contrat de location conclu entre un propriétaire et un locataire  portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). La pratique a démontré que les contentieux locatifs sont très fréquents entre les propriétaires bailleurs et les locataires. Le cabinet de Maître Arthur OBADIA fort de son expérience en droit immobilier et de la construction vous guide en vous exposant les subtilités liées aux baux d’habitation.

En tant qu'avocat expérimenté en matière de baux d'habitation, Maître Arthur OBADIA conseille aussi bien les propriétaires que les locataires de bonne foi dans le cadre du règlement des litiges locatifs.

De nombreuses questions peuvent se poser aux propriétaires qui souhaitent louer en toute tranquillité leur bien en respectant les obligations imposées par la loi. Un avocat expérimenté en la matière pourra répondre à toutes les interrogations de l'investisseur. Les questions les plus courantes sont les suivantes : quels sont les droits et obligations du bailleur ? Comment établir un contrat de location ? Comment réviser et augmenter le loyer ? Comment suivre la procédure pour délivrer congé ? Comment mettre en œuvre une clause résolutoire ?

Il convient par ailleurs de préciser que lorsque le Cabinet est saisi d’une affaire pour non-paiement de loyer, Maître Arthur OBADIA met un point d’honneur à assurer la mission qui lui est confiée avec rigueur et fermeté tout en ayant à cœur de respecter les droits du locataire assigné de façon à ne pas être dénoncé par la partie adverse. Cette méthode d’action est d’ailleurs très appréciée des magistrats.

De même, un locataire désireux de voir ses droits respectés (répartition des charges, protection contre les troubles anormaux du voisinage, droit de préemption)  pourra faire appel à un avocat afin que celui-ci l'éclaire, le conseille et le soutienne dans le cadre de litiges.

Faire appel à un avocat expérimenté en baux d'habitation vous permettra d'entretenir des relations sereines avec votre locataire ou votre propriétaire pendant toute la durée du bail en désamorçant ou en anticipant les litiges éventuels.

Le bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire d’un local (le bailleur) et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale (le preneur). Il s’agit d’un contrat crucial pour le commerçant qui s’engage ainsi sur une longue durée et surtout pour les besoins et le bon fonctionnement de son activité. 

En raison de l’importance économique des baux commerciaux, le législateur a prévu des règles protégeant les parties en cause. Maître Arthur OBADIA, compétent en matière de baux commerciaux, assiste bailleurs et locataires à chaque étape du processus.

Rédaction du contrat de bail : l’avocat vous assiste

La qualité des rapports locatifs entre bailleur et preneur dépend autant des clauses négociées que de la connaissance des droits et obligations que la loi attache à la qualité de bailleur et de preneur. Votre avocat vous assistera pour négocier et rédiger les clauses relatives à la destination des lieux, la fixation du loyer initial, garantie en faveur du locataire ou du bailleur, les clauses résolutoires, etc.

Si la loi prévoit pour certaines questions un statut protecteur des intérêts du locataire (durée minimale du bail, droit au renouvellement, indemnité d'éviction, révision du loyer, etc.), pour d'autres, telles que la répartition de certaines charges liées à la propriété des murs, c'est la liberté contractuelle qui prime.

Le conseil d’un avocat pourra donc s’avérer très utile au stade de la conclusion du bail commercial. Ce dernier pourra personnaliser le contenu du contrat afin de préserver vos intérêts et vous permettre d’anticiper les éventuels conflits (rédaction de clause résolutoire, etc.).

La particularité du bail commercial se manifeste également au stade du déroulement du bail notamment en cas de sous-location, de cession du bail ou de déspécialisation.

Par exemple, si l’interdiction de la sous-location n’est pas possible, des clauses restreignant la liberté du preneur de sous louer le fonds peuvent être insérées (clause d'agrément, etc.). Votre avocat pourra ainsi intervenir en amont ou durant l’exécution du contrat afin de vous assurer la meilleure gestion de vos baux commerciaux.

La fin du bail commercial : que faire en cas de conflit ?

Lorsque le contrat de bail touche à sa fin, le preneur qui désire le renouvellement du bail peut parfois se voir opposer un refus. L’avocat pourra alors être utile afin de négocier les indemnités d’éviction.

En cas de conflit entre le bailleur et le preneur, le propriétaire des lieux pourra demander la résiliation du contrat. En effet, dans certains cas et sous certaines conditions, le bailleur peut donner congés à son locataire pour des motifs graves et légitimes, notamment lorsqu’une clause résolutoire est prévue au contrat.

En définitif, le rôle de l’avocat en matière de baux commerciaux est primordial : il conseille le bailleur et le preneur en amont lors de la conclusion du contrat mais peut également vous assister en cas de cession de fonds de commerce ou de droit au bail. Pour finir, en cas de contentieux, il sera votre meilleur atout pour régler la situation à l’amiable ou devant la juridiction compétente.

Maître Arthur OBADIA, compétent en droit de l’immobilier, se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet.

Le propriétaire d'un bien mis en location peut entamer une procédure d'expulsion dans des cas bien précis tels que le non-paiement des loyers, et ceci en se conformant impérativement aux dispositions applicables. En effet, cette procédure intervient en bout de chaîne lorsque tous les moyens mis en œuvre auparavant n'ont eu aucun effet quant aux obligations qui incombent au locataire.

Le propriétaire qui souhaite voir mis en œuvre une procédure d'expulsion doit s'adresser au juge du tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble qui statuera sur le bien-fondé de la procédure, après avoir procédé à la convocation du locataire devant le tribunal afin qu'il s'explique sur le non-paiement des loyers. Le locataire a par ailleurs la possibilité de se faire soit représenter par un avocat ou par un membre de sa famille. Par la suite, le juge a deux possibilités qui s'offre à lui afin de rendre sa décision : soit il peut prévoir un délai pour le paiement des loyers dans un délai de 24 mois maximum et suspendre la procédure d'expulsion, cependant pour cela, il faut que le locataire puisse assumer financièrement le règlement, même échelonné, de sa dette. Soit il procède à la signification de l'expulsion auquel une indemnité d'occupation sera fixée par le juge suite à la résiliation du bail.

Le jugement rendu par le tribunal doit être signifié au locataire par acte d'huissier ainsi qu'au préfet qui doit en avoir connaissance ; c'est une formalité très importante car la signification de la décision du juge au locataire marque le point de départ du délai d'un mois dont dispose le locataire pour faire appel. Enfin, il faut savoir que la mise en œuvre d'une procédure d'appel a un effet suspensif sur le jugement rendu en première instance à moins que le tribunal d'instance n'ordonne l'exécution provisoire de la décision.

Suite à la décision du juge prononçant l'expulsion du locataire, un commandement de quitter les lieux est signifié par acte d'huissier au locataire, qui fait courir le délai de deux mois, en principe, dont dispose les locataires pour quitter les lieux. Cependant, suivant la situation dans laquelle se trouve le locataire (famille, âge, situation professionnelle ou de santé…), il peut soit demander un sursis d'exécution de la décision, voire la contester auprès du président du tribunal de Grande Instance afin d'obtenir des délais.

Une fois toutes ces voies épuisées l'huissier procède à l'évacuation de l'immeuble qui ne peut être faite qu'en dehors de la trêve hivernale et durant des créneaux horaires précis pendant la journée. C'est au locataire de prendre en charge les frais afférant au déplacement de ses meubles, à défaut, l'entrepôt dans lequel ils vont être entreposés devra figurer sur le procès-verbal établi lors de l'expulsion par l'huissier, suite à quoi le locataire a un mois pour venir les rechercher.

En cas de mauvaise volonté du locataire, l'huissier peut demander au préfet l'intervention de la police ou de la gendarmerie.